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【98%減配】インヴィンシブル投資法人

インヴィンシブル投資法人は5月11日、2020年6月期の1口あたり分配金が2020年2月20日付の予想に比べて1,782円(98%)少ない30円になる見通しだと発表しました。従来は未定としていた。新型コロナウイルスの影響で保有ホテル稼働率が急落し、運営会社に入る賃料収入が大幅に減り、一時的な賃料免除などの要請を受けたため、賃貸契約の見直しに応じたそうです。

2020 年6月期(第 34 期)の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ より
2020 年6月期(第 34 期)の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ より

大幅減益の詳細

本投資法人が保有する国内ホテル 83 物件のうち、マイステイズ・ホテル・マネジメント(以下「MHMグループ」)が運営する 73 物件に関して、本年6月末までの暫定的な措置として、発表しています。

MHMグループは

2019 年 12 月期において、MHMグループから支払われた賃料は約 112億円(固定賃料として約59億円及び変動賃料として約53億円)と、本投資法人の物件売却益を除く営業収益の約3分の2を占める最大テナント

MHMグループからの2020年3月~6月までの固定賃料(約 35 億円)の支払いを免除するとともに、2020年2月1日~6月30日までの期間における変動賃料は、月間営業粗利益と同額(負の値となる場合には0円)とすることに変更しました。つまり、月間営業粗利益がプラスの場合しか支払いを受けることができません。

さらに、MHMグループの破綻を回避することも勘案し、MHMグループが従来負担していた物件管理費も本投資法人が負担するようになります。

また、MHMグループに対して支払う管理業務受託手数料の金額をホテル営業を継続するために必要な金額として別途支払うことについても合意しました。当面の間は、新型コロナウイルス感染症の影響により対象物件におけるホテル営業は極めて厳しい状況が継続し、ホテルの月間営業粗利益が相当程度マイナスとなることも想定されることから、MHMグループにおけるホテル営業の継続に必要な限度でマイナスを実質的に本投資法人が負担することにより、ホテル営業の継続に支障が生じないように手当することを意図しています。

したがって、物件管理費の負担額と管理業務受託手数料の引上額の合計額として 15 億円を上限として、管理業務受託手数料の金額に合意することを想定しています。


もし、MHMグループが倒産する事態に陥った場合、MHMグループによる 73 物件に及ぶ対象物件のホテル運営が再開の時期を見通せない状況で少なくとも相当の期間停止することを余儀なくされます。また、例えば代替テナントを探すにしても、現状のホテル業界全体の状況を踏まえると、そもそも代替テナントを確保し、賃貸条件について合意に至ること自体が極めて困難であるといわざるを得ません。

MHMグループの倒産又は経営破綻を回避しつつ、MHMグループによる対象物件のホテル運営を継続することが、現時点においては、本投資法人の投資主にとっても最善の選択肢であると判断したそうです。

今後の見通し

2020 年6月期(第 34 期)の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ より

4月以降の国内ホテルの客室稼働率の推移を上図のように予想していますが、これは5月31日に緊急事態宣言が解除されることを前提としています。もし再延長されれば前提のようにいかないし、前倒しで解除されれば状況がよくなる可能性があります。皆さんで頑張って早く解除される方向にもっていきましょう。

なお、財務状況に関し、本投資法人の有利子負債に係る利払い及び本投資法人の運営コスト等の費用の支払について、住居物件及び商業施設からの賃料収入によって大半をカバーすることができ、また、本投資法人には約 72 億円の手元資金があり、本覚書の締結により、その履行に悪影響が生じるものではないと判断しているそうです。

強心をお持ちの方はここで投資することができるのでしょうけれども、私には無理です。明るい発表があってからでも現在の私の買付単価からしてナンピン買いは間に合うと思うので、それから追加投資を考えようと思います。