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ヘルスケア&メディカル投資法人投資証券(3455)の概要と今後の見通し、分配金について

2020年1月15日

ヘルスケア&メディカル投資法人投資証券(3455)は介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングス、三井住友銀行、NECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型Jリートです。2019ポートフォリオ規模はヘルスケア施設特化型J-REITの中では最大となる35物件で650億円弱です。また、JCR(日本格付研究所)から「A」という格付を取得しています。日銀は、Jリートの買い入れ対象銘柄をJCR又は R&I(格付投資情報センター)いずれかによる格付が AA 格以上(AA―を含む)にしているので頑張ってもらいたいです。

将来的に一人暮らしの高齢世帯が増加する

世界最速級で高齢化社会の進んでいる日本において介護関連事業が拡大してくことは必然です。介護ヘルパーや老人ホームを利用される高齢者の方は、近くに親族のいない単独の高齢者が多いのではないかと思います。では将来、単独高齢者はどのくらい増加していくのでしょうか。

国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」(2013年1月推計)及び(2018年推計)より

2005年から2015年まで5年おきに単独高齢者割合は約2%ずつ増加してきました。そしてこれからは5年ごとに1~2%ずつ増加していき、2040年には世帯主が65歳以上の「高齢世帯」のうち40%が一人暮らしとなると推測されています。ほぼ2世帯に1世帯は一人暮らしとなってしまう悲しい世の中になってしまいます。

高齢者向けの施設・住宅の供給量は足りていない

ますます一人暮らしの高齢者は増えていきますが、その受け皿となる高齢者向け施設・住宅の供給量は足りているのでしょうか。

高齢者向け施設・住宅の供給は年々増加しています。私の周りでも、特に郊外のほうは農地転用などで老人ホームなどが増えている気はします。しかし、高齢者人口に対する有料老人ホームの供給率は2017年において1.5%、サービス付き高齢者向け住宅は2019年6月において0.69%にすぎず、更なる供給促進が求められています。

高齢者の人口推移から見る介護関連株の成長について、以前記事にしております。合わせてお読みください。

ヘルスケア&メディカル投資法人投資証券(3455)の特徴

ポートフォリオについて

保有物件数35物件
取得価格合計648億円
稼働率99.9%
固定賃料比率100%

ポートフォリオ規模はヘルスケア施設特化型J-REITの中では最大となる35物件で648億円です。資産規模の648億円はJリート全64銘柄の中で55位と下のほうで、資産規模1位の日本ビルファンド投資法人の11,327億円の足元にも及びませんので、分配金の安定化のためにも、どんどん資産を獲得してもらいたいです。稼働率は99.9%と高稼働率であり、さらに固定賃料比率は100%と賃料固定契約を締結することを原則としているため、長期に安定的なキャッシュフローを獲得しています。

ポートフォリオ分散状況

現在では有料老人ホームが70%以上を占めています。

2017年11月に病院資産(新潟リハビリテーション病院)を取得し、病院不動産を保有する唯一のJリートとなりました。さらに2019年2月には旗艦物件の病院と有料老人ホームを合築した複合型ヘルスケア施設であるシップ千里ビルディングも取得しており、ポートフォリオが更に幅のあるものになりました。

また、病院以外にも医療モールや健診センター等も組入れ可能となっており、将来的に獲得してくれることを期待しております。

医療モールとは。。。同じ建物やエリアの中に専門の異なる複数のクリニックや調剤薬局が集まっている施設のことを言います。商業施設やオフィスなどと医療ゾーンが組み合わさった「複合施設型の医療モール」など、医療モールは地域のニーズや生活様式に合わせて様々なカタチに発展してきました。

さらに三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)の物件の組入比率を80%以上とするポートフォリオ構築方針を掲げています。2019年現在のポートフォリオでは約86%を三大都市圏物件が占めています。今後は首都圏内で急速に高齢化が進んでいくことが予測されているため、これらの需要はさらに増していくでしょう。

中期的には1000億円の資産規模を展望しております。2015年3月の上場時の236億円から継続的な物件取得により現在は約2.7倍の648億円へと拡大しているので、もしかしたら5,6年後には達成されているかもしれません。

分配金について

2020年1月10日現在の1口当たりの価格136,600円で2020年の予定配当金は6,454円で利回りは4.7%と高配当です。Jリート全64銘柄中12位と上位です。

私もまだ1口しか保有できていませんが、高配当ですし、長期的に見ると保有している価値は必ず増していくと考えられます。投資資金が出い次第、追加投資を行っていきます。